Aluguel com IBS e CBS: quando o locador PF e o PJ pagam

Quem aluga imóvel vai conviver com dois tributos novos: o IBS (imposto sobre bens e serviços, de estados e municípios) e a CBS (contribuição sobre bens e serviços, da União). A reforma tributária trata a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóvel como operações tributadas (Lei Complementar 214/2025, art. 252, III).

Mas nem todo locador paga. A lei separa a empresa, que entra sempre, da pessoa física, que só entra a partir de certo tamanho. Este artigo explica as duas situações, com o artigo da lei que sustenta cada ponto e as datas que importam.

Quando o locador pessoa física passa a pagar IBS e CBS?

A pessoa física vira contribuinte do IBS e da CBS na locação quando, no ano-calendário anterior, as duas condições aconteceram juntas (LC 214, art. 251, § 1º, I):

• receita total de aluguel acima de R$ 240 mil; e
• aluguel de mais de 3 imóveis distintos.

O regulamento da CBS confirma que as duas condições são cumulativas e que conta o número de imóveis, não o número de contratos (Decreto 12.955/2026, art. 382, I e § 5º). Os R$ 240 mil são corrigidos todo mês pelo IPCA desde janeiro de 2025, e o valor atualizado é divulgado em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS (LC 214, art. 251, § 5º; Decreto 12.955, art. 382, § 4º).

Na prática:

• 2 salas comerciais com R$ 400 mil de aluguel por ano: não é contribuinte. Passa do valor, mas não da quantidade.
• 10 apartamentos com R$ 200 mil por ano: não é contribuinte. Passa da quantidade, mas não do valor.
• 4 apartamentos com R$ 288 mil por ano: é contribuinte no ano seguinte.

Existe também um gatilho no próprio ano. Se o aluguel recebido no ano corrente passar em 20% o limite (R$ 288 mil, antes da correção pelo IPCA), a pessoa física passa a ser contribuinte ainda no mesmo ano (LC 214, art. 251, § 2º, II). A lei, nesse ponto, só fala do valor; o regulamento da CBS exige também mais de 3 imóveis distintos (Decreto 12.955, art. 382, § 1º, III). Nem a lei nem o regulamento dizem a partir de qual pagamento a cobrança começa nesse caso, nem o que acontece com os aluguéis já recebidos no ano. Isso ainda depende de regulamentação.

Um cuidado sobre as regras que vêm do regulamento: o Decreto 12.955/2026 regulamenta só a CBS. O IBS terá regulamentação própria, do Comitê Gestor, e a expectativa é que siga a mesma linha.

O que conta como imóvel distinto?

É cada unidade autônoma, construída ou não, que permita uso privativo e tenha localização própria, mesmo sem registro em cartório (Decreto 12.955, art. 383; a LC 214, art. 251, § 6º, deixou essa definição para o regulamento). Dois pontos merecem atenção:

• Fração em condomínio conta como imóvel distinto, pelo regulamento da CBS. A parte de cada coproprietário entra na contagem dele, e o valor considerado é proporcional à fração (Decreto 12.955, art. 382, § 9º). Um imóvel herdado por três irmãos conta como um imóvel para cada um.
• Aluguel entre partes relacionadas entra pelo valor de mercado na hora de medir os limites (Decreto 12.955, art. 382, § 8º). E, para quem já é contribuinte, o aluguel abaixo do mercado é tributado pelo valor de mercado (Decreto 12.955, art. 364, §§ 7º e 8º). Alugar barato para a empresa da família não tira ninguém da conta nem reduz o tributo.

O aluguel por temporada (residencial, até 90 dias seguidos) também soma nos limites, e para o contribuinte segue as regras de hotelaria (LC 214, art. 253, com os §§ 1º e 2º incluídos pela LC 227/2026).

E a empresa que aluga imóvel?

A pessoa jurídica que apura IBS e CBS no regime regular paga sobre todo aluguel que recebe, sem limite mínimo (LC 214, art. 251, caput, e art. 252, III). A regra vale para a empresa do Lucro Presumido e do Lucro Real.

Empresa que aluga imóvel próprio não pode ser do Simples Nacional. A LC 214 tirou do texto a antiga exceção ligada ao ISS, e a vedação ficou sem ressalva (LC 123/2006, art. 17, XV, com a redação do art. 516 da LC 214).

Para comparar: hoje a empresa do Lucro Presumido paga PIS e Cofins de 3,65% sobre o aluguel recebido (0,65% de PIS, Lei 9.715/1998, art. 8º, I; e 3% de Cofins, Lei 9.718/1998, art. 8º). A partir de 1º de janeiro de 2027, esse par sai (LC 214, art. 542, IX e X) e entra a CBS, com as regras abaixo.

Quanto se paga?

Três regras definem a conta, para a pessoa física contribuinte e para a empresa:

1. Redução de 70% na alíquota. O IBS e a CBS sobre locação, cessão onerosa e arrendamento de imóvel têm as alíquotas reduzidas em 70% (LC 214, art. 261, parágrafo único).
2. Base sem IPTU e sem condomínio. Não entram no valor da locação os tributos e emolumentos sobre o imóvel nem as despesas de condomínio (LC 214, art. 255, § 2º). O regulamento da CBS condiciona a exclusão a dois pontos: esses valores precisam ser suportados pelo inquilino, e o pagamento precisa estar provado (Decreto 12.955, art. 364, §§ 3º e 4º). Aluguel "pacote", com IPTU e condomínio embutidos num valor único, corre o risco de ser tributado por inteiro.
3. Redutor social no residencial. No aluguel para moradia, sai da base R$ 600 por mês por imóvel, até o limite da base (LC 214, art. 260, na redação da LC 227/2026). Esse valor também é corrigido pelo IPCA (art. 260, parágrafo único) e, quando o aluguel cobre período diferente de um mês, é calculado de forma proporcional (Decreto 12.955, art. 377, parágrafo único, I).

O tributo é devido a cada pagamento do aluguel (LC 214, art. 254, III, e § 2º).

As alíquotas mudam ao longo da transição:

• 2026: ano de teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1% (LC 214, arts. 343 e 346). O recolhimento fica dispensado para quem cumprir as obrigações acessórias (art. 348, § 1º).
• 2027 e 2028: a CBS passa a valer de verdade, com a alíquota de referência menos 0,1 ponto (art. 347), e o IBS fica em 0,1% (art. 344). Em 28 de outubro de 2026, o TCU calculou a alíquota de referência da CBS em 11,3%. O número ainda depende do Senado, que fixa a alíquota de referência por resolução até 15 de dezembro.
• De 2029 em diante: o IBS cresce aos poucos até a reforma terminar. A alíquota de referência do IBS ainda não foi fixada.

O número de 2027 não é o número final. Com a transição completa, a alíquota sobre o aluguel será 30% da soma da CBS com o IBS cheio. Só a CBS de 11,3% já dá 3,39%; somado o IBS, a carga tende a ficar bem acima dos 3,65% de PIS e Cofins que o Lucro Presumido paga hoje. O tamanho exato depende das alíquotas que ainda serão fixadas.

Um exemplo para 2027, se os 11,3% forem confirmados: CBS de 11,2% com redução de 70% dá 3,36%; o IBS de 0,1% reduzido dá 0,03%. Somados, 3,39% sobre a base. Um apartamento residencial alugado por R$ 6.000 por mês tem base de R$ 5.400 (R$ 6.000 menos o redutor de R$ 600), e o tributo fica em cerca de R$ 183 por mês. Os valores do redutor ainda serão corrigidos pelo IPCA, então o número final muda um pouco.

A empresa e a pessoa física contribuinte podem descontar crédito?

Em regra, sim. O contribuinte do regime regular desconta do valor devido o IBS e a CBS pagos nas compras ligadas à atividade, como a taxa da administradora ou uma obra no imóvel. É a não cumulatividade, que vale também para quem está no regime da locação, no que não for regra própria (LC 214, art. 251, § 7º).

Para a pessoa física, o cuidado é maior: o crédito deve se limitar às compras vinculadas ao imóvel alugado, com nota emitida para o CNPJ dela. Como a separação entre o gasto da atividade e o gasto pessoal ainda não está detalhada, os detalhes dependem de regulamentação.

E o inquilino?

Para o inquilino que é empresa do regime regular, o IBS e a CBS pagos no aluguel tendem a virar crédito, pela mesma regra geral. Para o inquilino pessoa física ou do Simples, o tributo é custo. Em contrato em andamento, quem arca com o tributo novo depende das cláusulas de preço e de tributos do contrato. Vale reler essas cláusulas antes de 2027.

A exceção é quem escolhe a tributação de 3,65% para contratos antigos, explicada abaixo: nesse caso, o crédito ligado ao imóvel é vedado (LC 214, art. 487, § 4º).

Contrato antigo tem regra especial?

Tem. Quem aluga imóvel por contrato de prazo determinado, assinado até 16 de janeiro de 2025 (data da LC 214), pode optar por pagar IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida, no lugar das regras gerais (LC 214, art. 487, caput e § 2º). As condições:

• Contrato não residencial: vale pelo prazo original, desde que a data da assinatura seja comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica e que o contrato tenha sido registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado à Receita e ao Comitê Gestor nos termos do regulamento (art. 487, § 1º, I). Quem não registrou em cartório não perdeu, necessariamente, a opção: pelo regulamento da CBS, essa disponibilização se faz com a emissão da primeira nota da locação com a tributação de 3,65%, guardando o contrato e apresentando-o se a Receita pedir (Decreto 12.955, art. 463, § 1º, I, "b", itens 1 a 4). O IBS depende de regulamento próprio.
• Contrato residencial: vale pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro. A data pode ser provada também pelo pagamento do aluguel até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês do contrato (art. 487, § 1º, II).

Quem opta não usa o redutor social de R$ 600 (art. 487, § 5º), não toma crédito ligado ao imóvel (§ 4º) e precisa manter contabilidade separada dessas operações (§ 11). Pelo regulamento da CBS, a opção não pode ser desfeita (Decreto 12.955, art. 463, caput). A regra vale só pelo prazo original: contrato vencido e prorrogado por prazo indeterminado, ou aditado depois de 16/1/2025, provavelmente fica fora, e a lei não trata do aditivo.

Vale a conta antes de escolher, e ela muda conforme o tipo de contrato:

• Residencial: a opção acaba, no máximo, em 31/12/2028. Nesse período, com a CBS de 11,3% confirmada, a regra geral dá 3,39% sobre o aluguel menos R$ 600, enquanto a opção cobra 3,65% sobre o aluguel inteiro. A regra geral tende a sair mais barata.
• Não residencial: a opção custa um pouco mais em 2027 e 2028, mas a partir de 2029, com o IBS subindo, a regra geral tende a passar dos 3,65%. Por isso a opção costuma compensar só em contratos que vão além de 2028. A conta exata depende da alíquota do IBS, que ainda não saiu.

Quando o locador pessoa física precisa se organizar?

A partir de 1º de janeiro de 2027, a pessoa física contribuinte precisa ter CNPJ e emitir nota fiscal (Decreto 12.955, art. 105, § 4º-A, e art. 115, § 3º, incluídos pelo Decreto 13.075/2026). Esse CNPJ vale só para o IBS e a CBS (art. 105, § 4º): a pessoa física não vira empresa por causa dele.

Quem pensa em passar os imóveis para uma empresa (holding) precisa refazer essa conta com o IBS e a CBS na mesa: abaixo dos limites, a pessoa física não paga, enquanto a empresa paga sobre todo aluguel. A decisão envolve também o Imposto de Renda e o ITBI, e é caso a caso.

Como o enquadramento olha o ano anterior, o aluguel recebido em 2026 já decide quem entra em 2027. A conta precisa ser feita agora, antes de 31 de dezembro.

O que fazer agora?

1. Liste os imóveis alugados em 2026, inclusive frações em condomínio, com o aluguel recebido de cada um. Separe o residencial do comercial e o de temporada.
2. Confira os dois limites: mais de 3 imóveis e mais de R$ 240 mil corrigidos pelo IPCA (o valor atualizado sai em ato conjunto da Receita e do Comitê Gestor). Se passar dos dois, prepare o CNPJ e a emissão de nota para janeiro de 2027.
3. Separe nos contratos e recibos o aluguel do IPTU e do condomínio, deixando claro que o inquilino arca com eles, e guarde a prova de pagamento. Assim esses valores ficam fora da base.
4. Ache os contratos assinados até 16/1/2025. Veja se cumprem as condições do art. 487 e faça a conta da opção de 3,65% contra a regra geral, pelo prazo que resta.
5. Na empresa locadora, confira o enquadramento (o Simples não admite locação de imóvel próprio) e as compras que darão crédito a partir de 2027.

Perguntas frequentes

Tenho 2 imóveis alugados e recebo mais de R$ 240 mil por ano. Vou pagar IBS e CBS? Não, enquanto não passar de 3 imóveis. A lei exige as duas condições juntas: mais de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis distintos no ano anterior (LC 214, art. 251, § 1º, I).

Imóvel herdado e dividido com meus irmãos conta como imóvel meu? Conta. O regulamento da CBS considera a fração ideal em condomínio como imóvel distinto, e o valor considerado é proporcional à sua parte (Decreto 12.955, art. 382, § 9º).

Minha empresa aluga imóvel próprio. Pode ficar no Simples? Não. A locação de imóveis próprios está entre as atividades vedadas no Simples Nacional, sem a antiga exceção do ISS (LC 123, art. 17, XV).

O condomínio e o IPTU que eu repasso ao inquilino pagam IBS e CBS? Não entram na base, desde que sejam suportados pelo inquilino e o pagamento esteja provado. A lei exclui do valor da locação os tributos e emolumentos sobre o imóvel e as despesas de condomínio (LC 214, art. 255, § 2º), e o regulamento da CBS põe essas duas condições (Decreto 12.955, art. 364, §§ 3º e 4º).

Em 2026 já pago alguma coisa sobre o aluguel? Em 2026, o recolhimento fica dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias (LC 214, art. 348, § 1º), e para a pessoa física o CNPJ e a nota fiscal só passam a ser exigidos em 2027. Mas o aluguel recebido em 2026 decide se a pessoa física vira contribuinte em 2027.

Quanto isso pesa no seu aluguel?

A conta muda conforme o número de imóveis, o tipo de contrato e a data de assinatura. A ContDeal monta o mapa dos seus imóveis, confere os limites de 2026 e compara a opção de 3,65% com a regra geral para cada contrato antigo. Fale com a gente e peça o seu diagnóstico.