ITBI na integralização de capital: o que muda com o Tema 1.348

Uma família que leva os imóveis para uma holding e uma incorporadora que recebe um terreno do sócio fazem, no papel, a mesma operação: integralizam capital com imóvel. Integralizar é pagar, com dinheiro ou bens, as quotas ou ações que o sócio subscreveu na empresa. A Constituição livra essa transferência do ITBI, o imposto municipal cobrado na transmissão de imóveis, como na compra e venda. Mas prefeituras negavam a imunidade quando a empresa que recebe o imóvel tem como atividade principal comprar, vender ou alugar imóveis. Como registrou o ministro Alexandre de Moraes no voto, citando a manifestação da associação das secretarias de finanças das capitais (ABRASF) e de três municípios, a discussão repercute diretamente sobre as holdings patrimoniais.

Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal (STF) encerrou o julgamento que resolve essa disputa, o Tema 1.348 da repercussão geral. Pelo registro de votos no portal do STF, o relator, Edson Fachin, e mais sete ministros formaram a maioria, contra dois votos: a imunidade na integralização de capital vale qualquer que seja a atividade da empresa, até o valor do capital.

Um cuidado antes de tudo: até a data deste artigo, 20 de outubro de 2026, o STF ainda não publicou a certidão de julgamento, a ata nem o acórdão (a decisão escrita). O texto final da tese só fica oficial com essas publicações. Abaixo está o que já consta nos documentos oficiais do STF e o que vale fazer desde já.

O que o STF decidiu?

O tema nasceu do Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108, de São Paulo. Uma administradora de bens contestou o ITBI cobrado pela Prefeitura de Piracicaba (SP) sobre um imóvel usado para integralizar o seu capital. O Tribunal de Justiça de São Paulo validou a cobrança por causa da atividade da empresa. O STF reconheceu a repercussão geral em 6 de novembro de 2024: o que ele decidir passa a orientar todos os processos sobre o mesmo assunto no país.

Na sessão de 16 de setembro de 2026, o relator propôs esta tese:

"A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão".

O voto do relator também deixa expresso o limite: a imunidade fica restrita ao valor do capital social a ser integralizado, como o STF já tinha decidido no Tema 796 (mais sobre isso abaixo).

Em 16 de setembro, no plenário presencial, acompanharam o relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. Na sessão virtual que terminou em 19 de outubro, votaram com ele Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia e Dias Toffoli. Moraes acompanhou com ressalva, aderindo à ressalva sobre simulação e fraude que já está na tese. Gilmar Mendes e Flávio Dino divergiram. Para eles, a imunidade não alcança a integralização quando a empresa que recebe o imóvel tem como atividade preponderante a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

Por que havia discussão?

Por causa de uma frase da Constituição. O art. 156, § 2º, I, diz que o ITBI não incide em dois casos: na transmissão de imóvel incorporado ao patrimônio de empresa "em realização de capital" (a integralização) e na transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa. Em seguida vem a exceção: "salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil".

A dúvida era o alcance de "nesses casos". Para a maioria, a exceção se refere só a fusão, incorporação, cisão e extinção, e a integralização é imune para qualquer empresa. Para a divergência, a exceção vale para os dois casos.

O Código Tributário Nacional (CTN), de 1966, segue a leitura mais restritiva. O art. 37 tira a imunidade quando a empresa que recebe o imóvel tem como atividade preponderante a venda ou a locação de imóveis. E considera preponderante a atividade que gera mais de 50% da receita operacional nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição (§ 1º). Se a empresa começou a funcionar depois da aquisição, ou menos de dois anos antes dela, contam os três primeiros anos seguintes à aquisição (§ 2º).

No voto, o relator registrou, com base no parecer da Procuradoria-Geral da República, que os arts. 36 e 37 do CTN não foram recepcionados pela Constituição de 1988 no ponto em que condicionam a imunidade da integralização à atividade da empresa. Recepção é a regra pela qual uma lei anterior à Constituição continua valendo no que for compatível com ela. O ministro Alexandre de Moraes chegou à mesma conclusão quanto ao art. 37. O texto desses dois artigos continua igual no CTN: a Lei Complementar 227/2026 mudou outros artigos do ITBI, mas não esses.

O julgamento já terminou?

A votação, sim. O andamento oficial do processo registra o fim do julgamento virtual em 19 de outubro de 2026, às 23h59. Foram quatro etapas:

• 3 a 10 de outubro de 2025 (sessão virtual): voto do relator e pedido de vista do ministro Gilmar Mendes.
• 20 a 27 de março de 2026 (sessão virtual): voto divergente de Gilmar Mendes e destaque do ministro Flávio Dino, que levou o caso ao plenário presencial.
• 2 e 16 de setembro de 2026 (plenário presencial): sustentações orais, votos e pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes.
• 9 a 19 de outubro de 2026 (sessão virtual): voto-vista de Moraes e fim da votação.

O que ainda falta:

• a certidão de julgamento e a ata, com o resultado e a tese oficiais;
• o acórdão;
• eventuais embargos de declaração (o recurso para esclarecer a decisão), que podem trazer pedido de modulação de efeitos, ou seja, de limitar no tempo o alcance da decisão;
• o trânsito em julgado, quando não cabe mais recurso. É a partir dele que a decisão passa a obrigar, por lei, a administração tributária, inclusive a prefeitura (CTN, art. 194-A, incluído pela Lei Complementar 236/2026).

Nos votos e decisões publicados no portal do STF até 20 de outubro de 2026, não encontramos proposta de modulação. Isso não impede que ela seja pedida depois. Vamos atualizar este artigo quando a ata e o acórdão saírem.

A imunidade vale para qualquer valor?

Não. Em agosto de 2020, no Tema 796 (RE 796.376), o STF fixou a tese de que a imunidade do ITBI "não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado". No caso daquele tema, uma empresa de participações de Santa Catarina, com capital social de R$ 24 mil, recebeu imóveis que valiam R$ 778.724,00 a mais do que isso e levou a diferença para reserva de capital. O ITBI sobre essa diferença foi mantido.

O Tema 1.348 mantém esse limite. Se o sócio entrega um imóvel e só parte do valor vira capital, o restante paga ITBI, qualquer que seja a atividade da empresa.

Há um ponto que o Tema 1.348 não resolve. A pessoa física pode integralizar o imóvel pelo valor da declaração de imposto de renda ou pelo valor de mercado; se usar valor acima do declarado, a diferença é tributada como ganho de capital (Lei 9.249/1995, art. 23). Já a base do ITBI é o valor venal, que o CTN, desde a Lei Complementar 227/2026, define como o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado (art. 38, § 1º).

Quando o imóvel entra no capital por um valor menor que o valor venal adotado pela prefeitura, o Tema 1.348 não decidiu como aplicar o limite do Tema 796 a essa diferença, e o assunto admite mais de uma leitura. Confirme a regra do seu município antes de escolher o valor da integralização. Se discordar do valor venal, saiba que a prefeitura tem de divulgar os critérios usados e que o contribuinte pode contestá-lo com avaliação contraditória, em procedimento previsto na lei municipal (art. 38, § 3º).

A prefeitura ainda pode cobrar ITBI?

Pode, principalmente nestas situações:

1. Sobre o valor que passar do capital integralizado (Tema 796).
2. Em fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa, quando quem recebe o imóvel tem atividade preponderantemente imobiliária. É a essas operações que o voto do relator aplica a exceção da Constituição. Mas o CTN afasta essa exceção quando o imóvel é transmitido junto com todo o patrimônio da empresa que o transfere, o que costuma acontecer na incorporação total e na fusão (art. 37, § 4º). As duas Turmas do STF já consideraram essa regra válida, em decisões citadas no voto do ministro Gilmar Mendes neste julgamento. Cada caso precisa de análise, a começar pela lei do município.
3. Em caso de simulação ou fraude, que o município pode demonstrar caso a caso, com provas. A ressalva está na própria tese. Pelo voto do ministro Alexandre de Moraes, a imunidade não protege transmissões fictícias, simuladas ou estranhas à efetiva integralização do capital, e o CTN já permite rever o lançamento quando se comprova dolo, fraude ou simulação (art. 149, VII).
4. Na prática, até a prefeitura se ajustar. A tese de repercussão geral deve ser observada por juízes e tribunais (Código de Processo Civil, art. 927, III). Pelo CPC, os processos suspensos à espera do tema voltam a andar com a publicação do acórdão (art. 1.040), e o STF tem decisões que admitem aplicar um precedente do Plenário a outras causas antes mesmo dessa publicação (Rcl 30.996). Já a prefeitura só fica obrigada por lei a seguir a tese depois do trânsito em julgado da decisão e, a partir dele, tem até 90 dias úteis para publicar parecer sobre como vai aplicá-la (CTN, art. 194-A, incluído pela Lei Complementar 236/2026). A tese também não muda sozinha a lei do município nem o sistema que emite a guia. Se a cobrança continuar, o caminho é o pedido administrativo e, se for negado, a Justiça.

Quem já pagou pode pedir a devolução?

Há base para pedir, se o ITBI foi cobrado só por causa da atividade imobiliária da empresa e sobre o valor que virou capital. O CTN garante a restituição do tributo pago indevidamente (art. 165, I). O prazo é de cinco anos contados da extinção do crédito (art. 168, I), e o pagamento é o que extingue o crédito (art. 156, I). Na prática, conta da data de cada pagamento: o que foi pago no fim de 2021 está perto de sair do prazo.

O ITBI pago sobre a parte que passou do capital não volta, porque o Tema 796 continua valendo.

Três cuidados:

• Modulação. Se o STF limitar os efeitos da decisão no tempo, a devolução pode ficar restrita, e quem fica protegido depende do que o próprio STF disser. Avalie com o seu advogado se vale protocolar o pedido já, sem esperar o acórdão, principalmente para os pagamentos mais antigos.
• Quem pede. O CTN deixa a lei de cada município escolher quem é o contribuinte do ITBI entre as partes da operação (art. 42). Confira na lei local e na guia quem constou como contribuinte.
• Prazo depois da negativa. Se a prefeitura negar o pedido, a ação para anular essa decisão prescreve em dois anos (art. 169).

Depois do trânsito em julgado, o CTN também proíbe negar pedido de restituição fundado em matéria decidida a favor do contribuinte pelo STF em repercussão geral (art. 208-G, I, b, e § 1º, incluídos pela Lei Complementar 236/2026). Como a mesma lei deu aos municípios dois anos para adaptar o seu processo administrativo a essas regras (art. 211-B), há mais de uma leitura sobre quando essa proibição passa a valer em cada prefeitura.

O que fazer agora?

1. Liste o ITBI pago nos últimos cinco anos sobre integralizações com imóvel. Inclua o imposto cobrado depois sobre integralizações mais antigas: pelo CTN, a atividade preponderante se apura nos dois ou três anos seguintes à aquisição, e só então o imposto passa a ser devido (art. 37, §§ 1º a 3º). Para cada uma: município, data e valor do ITBI pago, valor do imóvel, valor do capital integralizado e o motivo da cobrança (atividade imobiliária ou valor acima do capital).
2. Comece pelos pagamentos mais antigos. O prazo de cinco anos corre de cada pagamento.
3. Separe o que pode voltar do que continua devido. O ITBI sobre a parte acima do capital não muda com o Tema 1.348.
4. Operação em andamento ou planejada: peça à prefeitura o reconhecimento da imunidade com base no Tema 1.348 antes de pagar a guia. Se houver negativa, leve ao advogado; o caso que chegou ao STF começou como mandado de segurança.
5. Guarde a prova de que a integralização é real: alteração do contrato social, aumento de capital registrado, critério de avaliação do imóvel e a razão de negócio da operação. É a resposta a uma eventual alegação de simulação.
6. Revise cobranças e processos em aberto. Quem discute na prefeitura ou na Justiça a conferência da atividade preponderante numa integralização tem agora o Tema 1.348 a seu favor.
7. Acompanhe a ata, o acórdão e o trânsito em julgado. O texto final da tese e uma eventual modulação podem mudar a estratégia, e é com o trânsito em julgado que a prefeitura passa a ser obrigada a seguir a tese.

Perguntas frequentes

Minha holding aluga os imóveis que recebeu dos sócios. Ela paga ITBI na integralização? Pela tese que reuniu a maioria no STF, não, até o valor do capital integralizado: a atividade de locação deixa de importar na integralização. O que passar do capital continua tributado (Tema 796), e o texto oficial ainda depende da publicação da ata e do acórdão.

Paguei ITBI em 2022 para colocar um imóvel na empresa. Posso pedir de volta? Se a cobrança foi só por causa da atividade imobiliária e sobre o valor que virou capital, há base para pedir a restituição em até cinco anos do pagamento (CTN, arts. 165, I, e 168, I). Uma eventual modulação dos efeitos pode limitar esse direito, por isso não deixe para depois.

A decisão vale para incorporação, fusão ou cisão de empresas? Não, o Tema 1.348 trata só da integralização de capital. Nessas operações vale a exceção da Constituição para quem recebe o imóvel com atividade preponderantemente imobiliária (art. 156, § 2º, I), mas o CTN afasta essa exceção quando a transmissão abrange todo o patrimônio da empresa que transmite, como na incorporação total e na fusão (art. 37, § 4º), regra que o STF já considerou válida. Cada caso precisa ser analisado, junto com a lei do município.

A prefeitura pode negar a imunidade dizendo que a operação é só planejamento tributário? Pode tentar, mas precisa provar simulação ou fraude no caso concreto, porque é essa a ressalva da tese. O que deixa de valer é negar a imunidade só porque a empresa é do ramo imobiliário.

Preciso esperar o acórdão para usar a decisão? Não para começar: você já pode citar o julgamento num pedido à prefeitura ou num processo, e o STF tem decisões que admitem aplicar o precedente do Plenário antes mesmo da publicação do acórdão. Mas a prefeitura só fica obrigada por lei a seguir a tese depois do trânsito em julgado (CTN, art. 194-A, incluído pela LC 236/2026), e até lá uma negativa pode exigir recurso administrativo ou ação judicial. Para a restituição, o prazo de cinco anos continua correndo enquanto você espera.

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