Aluguel de imóvel exige NFS-e a partir de 1º de dezembro

A partir de 1º de dezembro de 2026, a empresa que aluga, cede ou arrenda imóvel passa a emitir nota fiscal eletrônica a cada aluguel recebido. A obrigação vale para a holding patrimonial, que existe para guardar e alugar os imóveis da família, e para qualquer empresa que tenha imóvel alugado a terceiros.

A data foi fixada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado no Diário Oficial da União em 31 de julho de 2026. O documento é a Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) de padrão nacional. É uma rotina nova para quem, até hoje, recebia aluguel só com recibo ou boleto: a locação de imóvel não está na lista de serviços do ISS e, por isso, não tinha nota.

De onde vem a obrigação?

A reforma tributária pôs a locação de imóveis no campo do IBS e da CBS. A Lei Complementar 214/2025 sujeita as operações com imóveis dos contribuintes do regime regular a um regime específico (art. 251, caput), em que o contribuinte da locação é o locador, o cedente ou o arrendador (art. 263, III).

O dever de emitir a nota vem de três normas em sequência:

1. A lei: o sujeito passivo do IBS e da CBS, ao realizar operações com bens ou com serviços, "deverá emitir documento fiscal eletrônico" (LC 214/2025, art. 60, caput). A obrigação vale inclusive para operações com alíquota zero, isenção ou suspensão (art. 60, § 2º, I).
2. O regulamento: a emissão segue ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, que define as datas de início da obrigatoriedade (Decreto 12.955/2026, Regulamento da CBS, art. 112).
3. O ato conjunto: a NFS-e passa a ser obrigatória "nas locações de bens móveis e nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis" a partir de 1º de dezembro de 2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III, "g").

O marco é a data do fato gerador. O ato vale "em relação aos fatos geradores que vierem a ocorrer" a partir de 1º de dezembro (art. 1º, caput).

A alínea "g" ressalva os fornecimentos também sujeitos ao ISS, que estão na alínea "d". A cessão de espaço que a prefeitura tributa pelo ISS, como salão para eventos ou espaço para stand, segue a NFS-e com ISS, obrigatória com os campos de IBS e CBS desde 1º de outubro de 2026 (art. 1º, III, "d").

O aluguel de novembro pago em dezembro já precisa de nota?

Pela regra da lei, sim. Na locação, na cessão onerosa e no arrendamento de imóvel, o fato gerador do IBS e da CBS ocorre "no momento do pagamento" (LC 214/2025, art. 254, III), e os tributos são devidos em cada pagamento (art. 254, § 2º).

Conta a data do pagamento, e não o mês de uso. O aluguel de novembro pago em 5 de dezembro tem fato gerador em dezembro e já exige nota.

Quem está obrigado?

A empresa do regime regular que aluga imóvel. É o caso típico da holding patrimonial no Lucro Presumido ou no Lucro Real, e também da empresa operacional que aluga uma sala ou um galpão que não usa. Vale ainda para quem subloca imóvel de terceiro ou aluga de forma eventual: o contribuinte é "o locador" (art. 263, III), e o IBS e a CBS alcançam também a atividade não habitual (art. 4º, § 4º). Não há cronograma por porte nem por município: o ato não faz essa distinção.

A empresa do Simples Nacional começa em 1º de janeiro de 2027 (Ato Conjunto nº 4/2026, art. 1º, § 1º). Na prática, isso alcança poucas holdings. A empresa que realiza atividade de locação de imóveis próprios não pode optar pelo Simples (LC 123/2006, art. 17, XV, com a redação dada pelo art. 516 da LC 214/2025, em vigor desde 1º de janeiro de 2025).

A pessoa física só entra se for contribuinte. Ela passa a ser contribuinte do regime regular quando, no ano anterior, a receita de aluguel passou de R$ 240 mil e envolveu mais de 3 imóveis distintos, as duas condições juntas (LC 214/2025, art. 251, § 1º, I). O limite é corrigido mensalmente pelo IPCA (art. 251, § 5º), e a pessoa física também vira contribuinte no próprio ano se passar esse limite em mais de 20% (art. 251, § 2º, II). Para ela, o CNPJ e a nota fiscal passam a ser exigidos a partir de 1º de janeiro de 2027 (Decreto 12.955/2026, art. 105, § 4º-A, e art. 115, § 3º, incluídos pelo Decreto 13.075/2026). O ato de dezembro, por isso, mira a pessoa jurídica.

A imobiliária e a administradora emitem nota da comissão, não do aluguel. A taxa de administração e a intermediação são serviços sujeitos ao ISS. Para eles, a NFS-e com os campos de IBS e CBS já é obrigatória desde 1º de outubro de 2026 (art. 1º, III, "d"). A nota do aluguel continua sendo do locador. Ela sai no CNPJ dele, pelo valor bruto do aluguel, e o fato gerador é o pagamento feito pelo inquilino (art. 254, III), mesmo que a imobiliária repasse o valor depois e já descontada a comissão. O pagamento feito a quem representa o credor vale como pagamento ao credor (Código Civil, art. 308).

Qual nota emitir e onde?

É a NFS-e de padrão nacional, emitida nos emissores públicos nacionais: o emissor web, o aplicativo ou a integração por API. A Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007 diz que esses novos fatos geradores devem ser autorizados exclusiva e diretamente pelos emissores nacionais. A nota de aluguel emitida no sistema próprio da prefeitura será rejeitada quando for compartilhada com o ambiente nacional.

Para a locação, a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005 criou códigos de tributação próprios: 99.03.01 (locação), 99.03.02 (cessão onerosa) e 99.03.03 (arrendamento) de bens imóveis, além do 99.03.04 e do 99.03.05 para servidão, cessão de uso ou de espaço e permissão de uso, quando não tributáveis pelo ISS.

O leiaute traz um grupo próprio para o imóvel, com o código do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) ou o endereço, e a inscrição imobiliária da prefeitura, quando houver. A Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009 detalhou o grupo da locação, com campos para copropriedade, várias unidades na mesma nota e ajustes da base. Vale levantar esses dados de cada imóvel antes da primeira emissão.

O valor da nota segue a base de cálculo da lei. O valor dos tributos e emolumentos que incidem sobre o imóvel, como o IPTU, e as despesas de condomínio não entram no valor da locação (LC 214/2025, art. 255, § 2º). Se o contrato cobra o aluguel com IPTU e condomínio embutidos, esses valores precisam aparecer separados. Já a multa e os juros por atraso, o seguro e as taxas cobrados do inquilino entram na base (art. 255, § 1º, III, combinado com o art. 12, § 1º, II e VI). No aluguel residencial, a lei permite deduzir da base um redutor social de R$ 600,00 por mês por imóvel, corrigido pelo IPCA (art. 260).

A locação residencial de até 90 dias seguidos, como a de temporada, segue as regras dos serviços de hotelaria (art. 253) e precisa de análise à parte.

Quanto custa em dezembro de 2026?

Em 2026, nada para quem cumpre as obrigações acessórias. Neste ano, a CBS é de 0,9% e o IBS de 0,1% (LC 214/2025, arts. 346 e 343). Na locação, a leitura mais razoável aplica a elas a redução de 70% do regime específico (art. 261, parágrafo único, combinado com o art. 348, III, "b").

Exemplo: em um aluguel comercial de R$ 20.000,00, a nota destaca R$ 54,00 de CBS (0,27%) e R$ 6,00 de IBS (0,03%). A redução não está literal no art. 348, III, "b", que fala só em observar as bases de cálculo dos regimes específicos; sem ela, o destaque seria de R$ 180,00 e R$ 20,00. Esse valor não é recolhido: a lei dispensa o recolhimento de 2026 para os sujeitos passivos "que cumprirem as obrigações acessórias previstas na legislação" (art. 348, § 1º). A empresa continua pagando o PIS e a Cofins normalmente (art. 348, § 2º).

Ou seja, em 2026 a nota é uma das condições para não pagar. A dispensa depende do cumprimento das obrigações acessórias, e a emissão da nota é uma delas. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 5/2026 criou um programa de conformidade para quem corrigir as falhas até 31 de dezembro de 2026, mas a relação desse programa com a dispensa admite mais de uma leitura. O caminho seguro é emitir todas as notas desde dezembro.

E se a empresa não emitir?

A LC 214/2025 prevê multa de 100% do valor do tributo de referência para quem fornece bem ou presta serviço "desacobertados de documento fiscal" (art. 341-G, XI). A locação é tratada pela lei como fornecimento oneroso de bem (art. 4º, § 2º), e por isso entra nessa regra. Em 2026, o tributo de referência é de 6% do valor da operação para a CBS e de 12% para o IBS (art. 341-G, § 5º, III). A base é o valor da operação, mesmo que a operação tenha alíquota reduzida.

Pela leitura literal, um aluguel comercial de R$ 20.000,00 sem nota em dezembro de 2026 fica sujeito a multa de R$ 1.200,00 pela CBS e de R$ 2.400,00 pelo IBS.

Há uma válvula para 2026. Se, durante 2026, for lavrado auto de infração por descumprimento de obrigação acessória de IBS e CBS, o contribuinte será intimado para suprir a omissão em 60 dias, e o atendimento extingue a penalidade (art. 348, §§ 3º e 4º, incluídos pela LC 227/2026). O texto fala em auto lavrado "durante o período" de 2026 e admite duas leituras: auto lavrado em 2026 ou auto sobre fatos de 2026. Não conte com a válvula para notas de dezembro que só forem fiscalizadas em 2027.

O que muda em 2027?

Em 2027, a CBS passa a ser cobrada de fato, com a redução de 70% da locação. A nota, que em 2026 era condição para a dispensa, vira o documento que dá origem ao débito e ao crédito do inquilino.

O contrato de locação por prazo determinado firmado até 16 de janeiro de 2025 pode optar pelo recolhimento de 3,65% sobre a receita bruta recebida (LC 214/2025, art. 487, caput e § 2º). O contrato não residencial também precisa ter sido registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado à Receita e ao Comitê Gestor, e vale pelo prazo original; o residencial vale pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro (art. 487, § 1º). Essa opção muda o cálculo do tributo, mas não dispensa a emissão da nota.

O que fazer agora?

1. Confirme o enquadramento da empresa. Locador PJ no Lucro Presumido ou no Real emite a partir de 1º de dezembro de 2026. Se a empresa está no Simples, a data é 1º de janeiro de 2027.
2. Garanta o acesso ao emissor nacional da NFS-e com o CNPJ da empresa, ou a integração do sistema de quem administra os aluguéis. Teste a emissão antes de dezembro.
3. Monte a lista de contratos e imóveis: inquilino, CPF ou CNPJ, valor, data de pagamento, endereço, inscrição imobiliária e CIB de cada imóvel.
4. Separe do aluguel o IPTU e o condomínio que o contrato cobra junto, porque eles não entram na base (art. 255, § 2º). Multa e juros de atraso entram.
5. Defina quem emite e quando. A nota acompanha cada pagamento do inquilino. Se a imobiliária recebe por você, combine com ela como você fica sabendo da data de cada pagamento e quem gera a nota no CNPJ do locador.
6. Avise os inquilinos empresas. Para eles, a nota do aluguel passa a ser o documento que dará crédito de IBS e CBS a partir de 2027.

Perguntas frequentes

Minha holding só aluga imóveis da família. Precisa emitir nota? Sim, se for pessoa jurídica do regime regular, como no Lucro Presumido ou no Real. A NFS-e é obrigatória para os aluguéis com pagamento a partir de 1º de dezembro de 2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III, "g").

Vou pagar imposto sobre o aluguel em dezembro? Não, se cumprir as obrigações acessórias, entre elas a emissão da nota. Em 2026, o IBS e a CBS são só destacados na nota e o recolhimento fica dispensado (LC 214/2025, art. 348, § 1º). O PIS e a Cofins continuam a ser pagos.

Pessoa física que aluga imóveis precisa emitir nota em dezembro? Não. A pessoa física só é contribuinte se passar do limite de aluguel (R$ 240 mil corrigidos pelo IPCA) com mais de 3 imóveis, e mesmo assim o CNPJ e a nota só são exigidos a partir de 1º de janeiro de 2027 (Decreto 12.955/2026, art. 115, § 3º, incluído pelo Decreto 13.075/2026).

A nota do aluguel pode ser emitida no site da prefeitura? Não. A nota de locação deve ser emitida no emissor nacional da NFS-e, e a emitida no sistema próprio do município será rejeitada (Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007).

O aluguel passa a ter ISS por causa da nota? A locação pura de imóvel continua fora do ISS. A nota existe por causa do IBS e da CBS, e os itens 99 da NFS-e não destacam ISS. A exceção é a cessão de espaço que a prefeitura já tributa pelo ISS, como salão de eventos, que segue a NFS-e com ISS.

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