Imóvel no CPF ou na holding: o que muda em 31/12/2026

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Quem tem imóvel alugado no próprio nome, ou já tem uma holding patrimonial, precisa olhar uma data: 31 de dezembro de 2026. A partir de 2027, a venda de imóvel por empresa passa a pagar CBS, a contribuição federal que substitui o PIS e a Cofins. E a lei deixa a empresa abater da base um valor bem maior quando o imóvel já é dela em 31 de dezembro de 2026.

Num exemplo com uma casa de R$ 1 milhão, declarada no imposto de renda por R$ 100 mil, a venda pela holding custa cerca de R$ 25 mil de imposto se a casa já era da empresa em 31/12/2026, e cerca de R$ 76 mil se ela entrou na empresa em 2027. Vendida pela pessoa física, paga R$ 135 mil. Mesma casa, mesmo preço.

A data não decide tudo, e a holding não serve para todo mundo. Abaixo está a conta completa do exemplo (aluguel, venda e herança, no CPF e na holding), o que de fato vence em 31 de dezembro e os casos em que a holding sai mais cara.

O que vence em 31 de dezembro de 2026?

O redutor de ajuste. É um valor ligado a cada imóvel de contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, que sai da base de cálculo quando o imóvel é vendido (LC 214/2025, art. 257). A CBS da venda incide sobre o preço menos o redutor.

O valor inicial do redutor depende de quando o imóvel passou a ser da empresa (LC 214/2025, art. 258; Decreto 12.955/2026, art. 375):

• Imóvel da empresa em 31/12/2026: o valor de aquisição corrigido pelo IPCA ou, por opção da empresa, o valor de referência, uma estimativa do valor de mercado que as administrações tributárias vão apurar e divulgar (art. 256). Se o valor de referência não estiver disponível em 31/12/2026, a lei permite calcular o redutor com uma estimativa de mercado feita por procedimento a ser definido pela Receita e pelo Comitê Gestor do IBS (art. 258, § 2º).
• Imóvel recebido de pessoa física a partir de 2027: o valor de aquisição. Na holding, é o valor pelo qual o imóvel entrou no capital.

Para quem tem imóvel antigo, declarado por valor baixo, a diferença entre as duas regras é grande. É isso que a data decide. O aluguel e boa parte da herança seguem outras regras, como mostra o exemplo.

O exemplo: uma casa de R$ 1 milhão

• Valor de mercado: R$ 1.000.000
• Valor na declaração de imposto de renda (compra antiga): R$ 100.000
• Valor venal (prefeitura): R$ 200.000
• Aluguel: R$ 22.000 por mês (R$ 264.000 por ano)

O aluguel é alto para o valor da casa. Ele foi escolhido para a conta ficar clara; mais abaixo está o que muda com aluguel menor. A casa fica em São Paulo, residencial, e a holding é do lucro presumido. As contas de 2027 usam a CBS de referência de 11,3% calculada pelo TCU em 28/10/2026, que ainda depende de resolução do Senado. Em 2027 e 2028, a CBS é cobrada a 11,2% e o IBS a 0,1%. Os números são de exemplo, não promessa.

Quanto o aluguel paga no CPF e na holding?

• CPF, 2026 ou 2027 (carnê-leão, faixa de 27,5%): R$ 61.695 (23,4%)
• Holding, 2026 (IRPJ e CSLL de 7,68% + PIS e Cofins de 3,65%): R$ 29.911 (11,3%)
• Holding, 2027 (IRPJ e CSLL de 7,68% + IBS e CBS com redução de 70%): R$ 28.981 (11,0%)

A pessoa física com um imóvel alugado não paga CBS em 2027. Ela só vira contribuinte se, no ano anterior, alugou mais de 3 imóveis distintos e recebeu mais de R$ 240 mil de aluguel, ou vendeu mais de 3 imóveis (LC 214/2025, art. 251, § 1º). Com uma casa só, 2027 fica igual a 2026.

Na holding, o presumido tributa 32% do aluguel: IRPJ de 15% e CSLL de 9% sobre essa base dão 7,68% da receita (Lei 9.249/1995, arts. 15 e 20). Em 2027, o PIS e a Cofins dão lugar ao IBS e à CBS, com redução de 70% na locação (LC 214/2025, art. 261, parágrafo único) e um redutor social de R$ 600 por mês na base do aluguel residencial (art. 260).

Três cuidados mudam essa conta:

1. O IBS entra aos poucos a partir de 2029. Em 2033, com IBS e CBS somando entre 28% e 32% (premissa; a alíquota do IBS ainda não foi fixada), a carga do aluguel na holding vai para cerca de 16% a 17%. Continua abaixo do CPF, mas a diferença diminui.
2. Aluguel baixo muda o resultado. Se o aluguel é a única renda, a tabela progressiva e a redução do imposto para quem ganha até R$ 7.350 por mês (Lei 9.250/1995, art. 3º-A) deixam o CPF mais barato que a holding abaixo de cerca de R$ 6,3 mil por mês de aluguel em 2027, e de R$ 7,5 mil a R$ 8,3 mil depois de 2033, sem contar deduções. Quem já tem salário ou pró-labore na faixa de 27,5% paga 27,5% sobre todo o aluguel, e aí a holding ganha com aluguel menor.
3. O lucro precisa chegar ao sócio. No exemplo, sobram cerca de R$ 19,6 mil por mês. Abaixo de R$ 50 mil por mês de uma mesma empresa, o dividendo não tem retenção de 10% (Lei 9.250/1995, art. 6º-A). Mas, no presumido, só dá para distribuir sem imposto mais do que a base presumida menos os tributos se a empresa tiver escrituração contábil (IN RFB 1.700/2017, art. 238). Contabilidade completa é custo, e entra na conta.

E na venda?

• CPF, 2026 ou 2027 (ganho de capital de 15% sobre R$ 900 mil): R$ 135.000
• Holding vende em 2026 (IRPJ, CSLL, PIS e Cofins no presumido): R$ 61.300
• Holding vende a partir de 2027, casa na empresa em 31/12/2026: R$ 24.800 (CBS perto de zero)
• Holding vende a partir de 2027, casa entrou em 2027: R$ 75.650

Na venda pela holding, o presumido tributa 8% da receita no IRPJ e 12% na CSLL (Lei 9.249/1995, arts. 15 e 20). Com o adicional do IRPJ, isso dá R$ 24.800. Em 2026 somam-se PIS e Cofins de 3,65%: R$ 61.300.

A partir de 2027, entra a CBS com redução de 50% (LC 214/2025, art. 261) sobre o preço menos o redutor:

• Casa na empresa em 31/12/2026, redutor pelo valor de referência: se o valor de referência ficar perto de R$ 1 milhão, a base fica perto de zero, e a venda custa os R$ 24.800 do IRPJ e da CSLL. Se o valor de referência sair menor, a CBS incide sobre a diferença.
• Casa entrou em 2027, redutor de R$ 100 mil: a base é de R$ 900 mil. Com 11,3% e redução de 50%, são R$ 50.850 de IBS e CBS, e a venda vai para R$ 75.650.

Integralizar em 2027 pelo valor de mercado não resolve. A pessoa física pode pôr o imóvel na empresa pelo valor da declaração ou por valor maior, mas a diferença é tributada como ganho de capital dela (Lei 9.249/1995, art. 23). No exemplo, seriam R$ 135 mil de imposto para economizar R$ 51 mil de CBS.

Dois cuidados na venda pela holding:

1. O imóvel precisa estar no estoque, numa atividade imobiliária. A conta acima pressupõe isso. Se o imóvel ficar no ativo não circulante (imobilizado ou investimento), a venda é tributada como ganho de capital da empresa, com IRPJ e CSLL de cerca de 34%: perto de R$ 306 mil sobre R$ 900 mil, muito pior que o CPF. Imóvel alugado nem sempre pode ficar no estoque; a classificação se decide na entrada, com o contador.
2. O lucro da venda ainda tem de chegar ao sócio. Distribuído de uma vez, acima de R$ 50 mil no mês, tem retenção de 10%, e acima de R$ 600 mil no ano entra no imposto mínimo (Lei 9.250/1995, arts. 6º-A e 16-A). No exemplo, o imposto mínimo pode chegar a cerca de R$ 40 mil se tudo for distribuído no mesmo ano. Distribuído aos poucos, dentro dos limites, pode ficar em zero.

Como fica a herança?

• Holding, quotas doadas hoje (4% sobre o valor patrimonial de R$ 100 mil): R$ 4.000
• CPF, doação ou herança hoje (4% sobre o valor venal de R$ 200 mil): R$ 8.000, mais o inventário
• CPF ou holding, depois da lei paulista nova (base de mercado de R$ 1 milhão, 4% a 8%): R$ 40.000 a R$ 80.000

Hoje, São Paulo cobra 4% (Lei SP 10.705/2000, art. 16). Para imóvel, a base não pode ser menor que o valor venal (art. 13). Para quota de empresa que não é negociada, a lei paulista admite o valor patrimonial (art. 14, § 3º): numa holding que recebeu o imóvel pelo valor da declaração, é bem menor que o valor de mercado.

A Lei Complementar 227/2026 trouxe as normas gerais do ITCMD e mudou essa lógica:

• a base é o valor de mercado do bem (art. 152);
• para quotas, a base é calculada por método técnico e não pode ser menor que o patrimônio líquido ajustado a valor de mercado (art. 154, II);
• as alíquotas são progressivas e respeitam o teto fixado pelo Senado (art. 156), hoje de 8%. A progressividade já está na Constituição desde a Emenda 132/2023 (art. 155, § 1º, VI).

Quando São Paulo adaptar a lei, a doação das quotas passa a ter base de mercado, e a holding deixa de reduzir a base do ITCMD. Ninguém sabe a data. Há projetos na Assembleia Legislativa, e a lei que aumenta imposto só vale no ano seguinte ao da publicação e depois de 90 dias dela (Constituição, art. 150, III, "b" e "c"). O que a LC 227 já fixa: na doação de quotas, o imposto nasce no registro do ato na Junta Comercial (art. 151, II, "g"), com a alíquota vigente na data da doação (art. 156, § 1º, II).

Doação com reserva de usufruto. É o formato comum: os filhos recebem as quotas, e os pais continuam administrando e recebendo os lucros. Em São Paulo, a doação da nua-propriedade paga sobre dois terços do valor (Lei SP 10.705/2000, art. 9º, § 2º, 4). A isenção na extinção do usufruto vale quando o nu-proprietário foi quem instituiu o usufruto (art. 6º, I, "f"), o que não é o caso de quem doa e reserva o usufruto para si. Por isso, o terço restante pode ser cobrado quando o usufruto acabar, pela lei da época. Confira a regra do seu estado.

Quanto dá em 10 anos?

Somando dez anos de aluguel, o custo de entrada (ITBI estimado em R$ 4 mil) e a sucessão, com o IBS entrando a partir de 2029 (premissa de IBS e CBS de 28% a 32% em 2033):

• Manter tudo no CPF: R$ 657 mil a R$ 697 mil
• Holding com a casa e a doação das quotas em 2026: cerca de R$ 360 mil a R$ 380 mil
• Holding com a sucessão deixada para depois da lei paulista nova: cerca de R$ 400 mil a R$ 450 mil

Neste exemplo, a holding custa pelo menos R$ 280 mil a menos que o CPF em dez anos. A maior parte vem do aluguel, e essa parte não depende de 31 de dezembro. O que depende da data é a venda, se houver (cerca de R$ 51 mil de CBS), e a herança (de R$ 36 mil a R$ 76 mil), que depende também de quando São Paulo mudar a lei.

Quando a holding não vale a pena?

1. Aluguel baixo e nenhuma outra renda: a tabela progressiva pode deixar o CPF mais barato.
2. Imóvel no imobilizado: a venda pela holding vira ganho de capital de cerca de 34%.
3. Custo de manutenção: contabilidade completa, obrigações acessórias e taxas, todo mês.
4. ITBI: o STF julgou em outubro de 2026, no Tema 1.348, que a integralização de capital com imóvel é imune ao ITBI mesmo quando a empresa é imobiliária, até o valor do capital. A prefeitura pode cobrar sobre o que passar disso, e a diferença entre o valor do capital e o valor venal adotado pela prefeitura admite mais de uma leitura. Enquanto a prefeitura não se ajusta, ainda pode haver cobrança. Detalhes no artigo ITBI na integralização de capital: o que muda com o Tema 1.348.
5. Outras rendas altas: com renda total acima de R$ 600 mil no ano, o imposto mínimo pode alcançar os dividendos da holding.
6. Benefícios da pessoa física: a venda de imóvel residencial com o dinheiro aplicado em outro imóvel residencial em até 180 dias é isenta, e há fatores de redução do ganho de capital (Lei 11.196/2005, arts. 39 e 40). Eles podem baixar os R$ 135 mil do CPF.

Até quando dá para fazer?

Para o redutor pelo valor de referência, o imóvel precisa ser da empresa em 31 de dezembro de 2026. E a propriedade de imóvel só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). O registro vale desde a prenotação, o protocolo do título no cartório (art. 1.246), mas só se for concluído: título devolvido com exigência pode perder o prazo.

Antes do cartório vêm a análise, o contrato social ou a alteração contratual, o registro na Junta Comercial e a imunidade ou a guia do ITBI na prefeitura. Cada etapa tem fila. Quem deixa para a segunda quinzena de dezembro corre o risco de não registrar a tempo.

O que fazer agora?

1. Levante os números de cada imóvel: valor na declaração, valor venal, aluguel, outras rendas e o plano para o imóvel (manter, vender, passar aos filhos).
2. Faça a conta caso a caso, com o aluguel real, a classificação contábil na holding, o ITBI do seu município e a regra do ITCMD do seu estado.
3. Se a holding fizer sentido, comece em novembro: contrato social, Junta Comercial e pedido de imunidade do ITBI.
4. Protocole no cartório com folga e acompanhe as exigências até o registro.
5. Se já tem holding, confira se os imóveis estão registrados em nome dela, em que conta estão e se vale optar pelo valor de referência.

Perguntas frequentes

Tenho um imóvel alugado. Vou pagar CBS em 2027? Não. A pessoa física só vira contribuinte com mais de 3 imóveis alugados e mais de R$ 240 mil de aluguel no ano anterior, ou com mais de 3 imóveis vendidos (LC 214/2025, art. 251, § 1º).

Já tenho holding. Preciso fazer alguma coisa até 31/12/2026? Conferir se cada imóvel está registrado em nome dela no cartório, se está no estoque ou no imobilizado, e se vale optar pelo valor de referência como redutor de ajuste.

Se eu fizer a holding em 2027, perco tudo? Não. A vantagem no aluguel, quando existe, continua. O que se perde é o redutor pelo valor de referência na venda e, talvez, a regra atual do ITCMD.

A holding acaba com o inventário? Simplifica, porque o que passa aos herdeiros são as quotas. Mas não elimina o ITCMD, e a doação das quotas segue a lei do seu estado.

O valor de referência do Fisco vai ser igual ao preço de venda? Não necessariamente. Ele é uma estimativa de mercado (LC 214/2025, art. 256) e pode ser contestado em procedimento próprio. Se sair abaixo do preço, a CBS incide sobre a diferença.

Faça a conta com os seus números

Cada imóvel tem uma conta diferente: aluguel, outras rendas, plano de venda, município e estado. Muitas dessas análises podem não estar no pacote do seu contador. Se não estiverem, fale com um sócio da ContDeal e faça uma cotação. Fale com a gente.

Conteúdo informativo, com a legislação vigente em 08/11/2026. Não substitui a análise do caso concreto.